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    写字楼投资增速逆袭,为何写字楼受到投资者的青睐

    捕鱼达人电脑单机版 www.xpkt.net 政府一句“房子是用来住的,而不是用来炒的?!备?017年的全国楼市奠定了基调。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策近160次。楼市进入“限购+限贷+限价+限售+限赠/限商”的“五限时代”。
    时下住宅“限买限卖”,让不少有钱的投资客,不仅没了购房资格,而且投资住宅的风险也加大,像雄安区买房10年不能卖,直接抵制炒房冲动,不炒房,资金流向哪?写字楼投资是否迎来契机?
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,写字楼投资的机会到来,很大程度上说明了一点,房地产资产配置的比例在发生变化。对于住宅市场来说,限购等政策使得投资成本加大,而写字楼市场总体上来说相对坚挺,比商铺的投资更为坚挺。所以部分商圈的写字楼市场依然被看好。
    投资客投资写字楼,也会考虑到租赁等市场需求。从大趋势看,随着创业环境的继续优化,写字楼市场的投资价值会提高。当然后续随着金融证券化产品的增加,部分写字楼投资或转变为写字楼相关金融产品的投资,这也会吸引部分投资者的进入。

    写字楼投资增速逆袭
    紧密调控政策下,原本投资住宅的投资客一时间失去了方向。那么还有什么好的投资项目值得关注?黄金OR股票?买黄金嫌升值慢,买股票嫌风险太大,在通货膨胀的压力下,不少投资客“转战”购买写字楼。
    前瞻数据库数据显示,2017年1至4月,我国办公楼固定资产投资累计1736亿元,累计同步增长1.1%,增速在年初负增长之后,当月再度转正。
    为何写字楼受到投资者的青睐
    今年以来,不少写字楼再度热销,不论是中心区还是远郊区,同类产品销量明显增长。写字楼产品几乎开盘“日光”,为何写字楼受到投资者的青睐?
    所谓投资写字楼,是指投资者为了赚钱而投入一定资金,购买写字楼的经济行为。投资者购买了写字楼之后,可以自己亲自经营使用,也可以出租给别人去经营使用,坐收租金,或委托商管公司代为经营,坐收利润分成,还可以待价而沽,等写字楼增值时,转手获利。
    传统的金融投资工具如股票、基金等,在市场寒冬下,行情一直未走高,投资回报率不如住宅投资回报率。一般而言,住宅的投资回报率在4%~6%之间,写字楼的投资回报率在6%~10%之间?;蛐砉郝蛐醋致ナ亲什V翟鲋档奈韧追绞?。
    以郑州市兰德中心售卖写字楼为例,每平方米售价在17500~18000元之间,单套写字楼面积约110~300平方米,以最小的一套写字楼面积117平方米,售价18000元/平方米计算,总价需要210.6万元,首付五成即105.3万元。每月物业费为1006.2元(8.6元/平方米*117),一年物业费需要12074.4元。
    出租的话,每天按3元/平方米计算,月租金在10530元,年租金收入126360元。租金回报率约6%(物业费由租客承担)。理论上讲,每年租金是有一个上升过程,这样一算,大概十几年就可以回本。虽然写字楼是40年产权,但在不动产全面登记制度下,后期可能继续缴纳土地出让金还能使用。
    “商业地产由于能产生未来的稳定现金流,所以更像是一种投资工具?!敝跬选袄媳弊印比衔?,从投资商角度来看,商业地产投资成本高,回收期长;住宅地产投资成本低,回收速度快。
    在通货膨胀的压力下,住宅市场进不去,股市风险太大,基金收益太低,相比之下,写字楼或许更加值得入手。写字楼投资的位置因素非常重要,一旦市场成为旺市,那它就越老越值钱,达成“一屋旺三代”的理想境界。
    投资写字楼的风险
    虽然投资写字楼有着天然的优势,比如相比金融投资而言,专业门槛低,投资回报率还不错,但只要是投资,就有风险。一般而言,投资写字楼的资金比较大额,动辄百万元起价,而且税费比较高。不同于住宅1.5%的契税(建筑面积90~140平米之间),写字楼的契税为总房款的4%,维修基金为65元/平方米。
    其次,买下的写字楼并非立即就能成功放租,存在空档期,租不出去的风险。以郑州兰德中心的写字楼为例,虽然看着年租金收入超12万元很诱人,但前提是能够租出去,否则一年的物业费以及管理费,就让投资者头疼。
    对写字楼的小业主而言,一旦有两个月以上的空置期,就将大大影响投资回报率。因为写字楼与住宅最大的不同,在于管理费有很大的价差。80平方米的住宅管理费每个月也就300元上下,但117平方米的写字楼单位管理费则要3000多元。一旦物业空置,交管理费都交到“肉痛”。所以想投资写字楼,应该做足功课再入市。否则,有价无市的话,高回报率只能是一句空话。
    投资写字楼要考虑的要素
    既然决定投资写字楼,那么,哪些因素会影响写字楼的投资价值呢?
    “地段、地段、还是地段”,李嘉诚的关于决定房地产价值因素的名言长盛不衰。对于写字楼而言,地段也是首要考虑因素,因为交通便利是上班族考虑的关键。
    其次,商圈是重点。企业聚集,形成群聚效应,方便资源整合。对写字楼来说,繁华地段的租金甚至低于商务区。在写字楼的选址上,企业的生态及环境因素(企业及人的活动空间)很重要。
    第三,品质是关键。写字楼的外立面、大堂等的美观度,建筑品质,电梯质量,内部的结构布局,采光通风条件,以及停车场的车位配比是否合理等。
    最后,物业服务是保障。物业公司是否取得相关的资质,确保给企业提供安全、细致、周到、快捷、贴心的物业服务。物业品质的好坏,直接关系到后期企业是否续租。
    在购买写字楼时,还需观察整体的市场和政策大环境,写字楼是否值得入手,还得看投资回报。一般来说,回收年数越短越好,合理年数在8~10年左右。写字楼投资价值估算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金—按揭月供款)*12。 

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